다주택자 양도세 중과 2027년부터 5%p로 완화, 2026년 세제개편안 정리

2026년 8월 3일 발표된 세제개편안에 따라 다주택자 양도소득세 중과세율이 2027년 2주택 5%포인트, 3주택 이상 10%포인트로 낮아집니다. 지금 적용 중인 20%포인트, 30%포인트와 비교하면 부담이 크게 줄어드는 구조예요. 5월 10일 중과가 재개된 지 석 달 만에 나온 방향 전환이라, 매도를 고민하던 분들의 계산이 완전히 달라졌습니다.

📌 핵심만 먼저 보기 · 현재(2026년) 중과세율: 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p · 2027년 +5%p·+10%p → 2028년 +10%p·+15%p → 2029년 원상 복귀 · 양도세는 낮추되 종합부동산세로 보유 부담은 강화하는 맞교환 구조

지금 다주택자 양도세는 얼마나 나올까?

양도소득세의 기본 구조는 양도차익에서 각종 공제를 뺀 과세표준에 6%에서 45%까지 8단계 누진세율을 적용하는 방식입니다. 여기까지는 1주택자든 다주택자든 같아요.

문제는 조정대상지역 주택을 파는 다주택자에게 붙는 가산세율입니다. 2주택이면 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상이면 30%포인트가 얹힙니다. 최고 구간인 45%를 적용받는 경우 각각 65%와 75%까지 올라가죠. 여기에 지방소득세 10%가 별도로 붙으니 실제 체감 부담은 더 큽니다.

2022년 5월부터 이어지던 중과 유예가 2026년 5월 9일 일몰로 끝났고, 5월 10일 양도분부터 이 세율이 다시 적용되고 있습니다. 장기보유특별공제 표1 적용도 함께 배제되기 때문에 오래 보유했다고 유리해지지도 않는 상황이었어요.

2027년부터는 얼마나 낮아질까?

재정경제부가 8월 3일 세제발전심의위원회에서 발표한 개편안의 골자는 2년간 한시적으로 중과세율을 낮췄다가 단계적으로 되돌린다는 것입니다. 연도별로 보면 이렇습니다.

시기	2주택	3주택 이상
2026년 (현재)	+20%p	+30%p
2027년	+5%p	+10%p
2028년	+10%p	+15%p
2029년 이후	+20%p	+30%p

※ 2026년 세제개편안 기준, 국회 통과 여부에 따라 변동 가능

가장 세 부담이 가벼운 해는 2027년입니다. 3주택 이상 보유자 기준으로 보면 가산세율이 30%포인트에서 10%포인트로, 3분의 1 수준까지 내려가니까요. 매도를 마음먹었다면 이 구간이 가장 유리한 창구가 되는 거죠.

본인 상황에서 실제 세액이 얼마나 달라지는지는 양도차익과 보유기간, 공제 항목에 따라 크게 갈립니다. 대략적인 규모부터 잡아보고 싶다면 아래에서 확인해보세요.

🧮 주택 양도소득세 계산해보기

왜 석 달 만에 방향을 바꿨을까?

정부 설명의 요지는 퇴로 확보입니다. 종합부동산세 개편으로 다주택자의 보유 부담을 높이는 대신, 팔고 싶은 사람은 팔 수 있게 양도 단계의 문턱을 낮추겠다는 구상이에요. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관도 보유세 정상화를 감안해 매도 의사가 있는 다주택자에게 기회를 주기 위한 조치라고 설명했습니다.

바꿔 말하면 이번 개편은 감세가 아니라 무게중심 이동에 가깝습니다. 양도 단계에서 덜 걷는 대신 보유 단계에서 더 걷겠다는 신호니까요. 계속 들고 갈 계획이라면 오히려 부담이 늘어날 수 있다는 뜻이기도 합니다.

보유세 쪽 변화를 함께 따져봐야 전체 그림이 나옵니다.

🏠 종합부동산세 예상 세액 확인하기

매도 시점은 무엇으로 판단할까?

양도 시점을 계약일로 착각하는 경우가 많은데, 실무에서는 잔금 지급일과 소유권 이전등기일 중 빠른 날을 기준으로 봅니다. 2027년 세율을 적용받으려면 계약이 아니라 잔금이 해를 넘겨야 한다는 뜻이에요. 연말연초 거래라면 이 하루 차이로 세액이 수천만원 갈릴 수 있습니다.

토지거래허가구역 안의 주택이라면 허가 절차에 걸리는 기간까지 역산해야 합니다. 계약부터 잔금까지 통상 두세 달은 잡아야 하니, 특정 시점을 노린다면 준비를 훨씬 앞당겨야 하고요.

놓치기 쉬운 체크포인트는?

① 이번 개편안은 아직 발표 단계입니다. 국회 심의 과정에서 내용이 바뀔 수 있어요.
② 중과는 조정대상지역 주택을 양도할 때 적용됩니다. 지역 지정 현황이 바뀌면 대상 여부도 달라집니다.
③ 상속주택, 장기임대주택 등은 요건 충족 시 중과에서 빠질 수 있지만, 다른 일반 주택을 팔 때는 여전히 중과 대상이 될 수 있습니다.
④ 1세대 1주택 비과세 기준은 양도가 12억원으로 유지됩니다. 주택 수 판정부터 정확히 해야 합니다.
⑤ 산출세액의 10%가 지방소득세로 추가된다는 점도 자금 계획에 넣어야 합니다.

그래서 어떻게 판단해야 할까

매도 의사가 확실하다면 서두를 이유가 줄었다는 게 이번 발표의 실질적인 메시지입니다. 지금 팔면 +20%p나 +30%p를 그대로 맞지만, 2027년까지 기다리면 +5%p나 +10%p로 내려가니까요. 다만 그 사이 보유세가 올라가고 집값이 어떻게 움직일지는 별개 변수라, 세율 하나만 보고 결정하긴 어렵습니다. 저라면 2027년 절감액과 그동안 추가로 낼 보유세를 나란히 놓고 비교한 뒤, 주택 수와 지역 요건이 걸려 있다면 세무 전문가 상담을 한 번 거치겠습니다.

자주 묻는 질문

Q. 지금 다주택자 양도세 중과세율은 얼마인가요?

조정대상지역 주택 양도 시 2주택은 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산됩니다. 최고 구간 적용 시 각각 65%, 75%입니다.

Q. 2027년에는 얼마나 낮아지나요?

2주택 5%포인트, 3주택 이상 10%포인트로 낮아집니다. 2028년에는 각각 10%포인트, 15%포인트가 적용되고 2029년부터 현행 수준으로 복원됩니다.

Q. 중과가 재개된 시점은 언제인가요?

2022년 5월부터 이어진 유예가 2026년 5월 9일 종료되면서 5월 10일 양도분부터 중과세율이 다시 적용되고 있습니다.

Q. 양도 시점은 계약일 기준인가요?

일반적으로 잔금 지급일과 소유권 이전등기일 중 빠른 날을 기준으로 판단합니다. 계약일이 아니라는 점을 유의해야 합니다.

Q. 1세대 1주택 비과세 기준도 바뀌나요?

양도가 12억원 기준은 그대로 유지됩니다. 보유와 거주 요건을 충족해야 적용받을 수 있습니다.

이 글은 공개된 자료를 바탕으로 작성한 정보 제공 목적의 콘텐츠이며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 실제 신고와 납부는 세무 전문가 또는 관할 세무서를 통해 확인하시기 바랍니다.